[:en]Hungary:

1. There is a loan that cannot be redeemed

Bankmonitor experts have already met a debtor who thought his loan could not be redeemed because it was expressly forbidden by his contract. However, there can be no such contract prohibition, as there is a possibility of redemption for each loan, and at most its cost varies by bank and by type of loan.

Usually, the cost of the final and prepayment is 1-2 percent of the amount repaid, but for example, consumer-friendly home loans can always be prepaid free of charge from home savings (ltp). In the case of personal loans, banks are required by law to make a loan repayment of HUF 200,000 a year free of charge, and they can charge a fee only for this part.

2. At the time of the final repayment, the loan shall bear interest for the entire term of the loan

It is a common misconception that if someone repays their loan prematurely, the bank will ask for the full term interest. This would mean that the early repayment of a $ 10 million home loan taken over a 20-year term would cost $ 12.5 million in the second year, according to Bankmonitor’s home loan calculator. (The outstanding principal debt + interest calculated for 20 years.) In contrast, the outstanding principal at the end of the 2nd year, ie HUF 9.3 million, plus the 1% early repayment fee (HUF 93,000), is payable on redemption.

The misconception stems from the fact that with current annuity loans, monthly repayments are the same over interest periods, which can be achieved if the repayment interest is initially higher than the principal repayment. As the loan matures, the repayment interest rate decreases, as the outstanding principal is also reduced, on the basis of which it is calculated.

3. An unused credit line is as if it were not

Many maintain overdraft facilities as a safety net, which can be used to finance any major unexpected expenses. Yes, but at the time of borrowing, your existing credit line is included in the JTM (Income-to-Pay-Out Indicator) at a rate of 5%, just as if you already had a loan.

For example, a $ 500,000 credit line is equivalent to $ 25,000 in monthly installments, even if you haven’t used any of that amount. This can be a problem if your income makes it impossible to pay off your monthly loan repayment. In this case, eliminating the credit line can be a solution so it no longer affects your creditworthiness.

4. I’ve been working for the same company for 3 months now, so I have the minimum employment required to borrow

The minimum condition for borrowing is a continuous employment relationship of at least three months with the same employer. Many people think that, for example, if they started on January 15th, they could even apply for a personal loan or a home loan on April 15th.

That is not the case, however, since the salary must be certified by a bank statement, which shows the full monthly salary. According to this example, the claimant in our example will receive a full payment on their February, March, and April statements, and you will receive the latter at the earliest in May. Thus, in our case, it may take up to 4 months between the commencement of work and the application

5. I get the best loan offer from my account keeping bank

It is a very common misconception that the bank that has the bank account, other loans, or home savings will give us the most favorable loan offer. Of course, this is not to be ruled out, but it is definitely worth comparing the offers, as a personal loan of $ 5 million (with a 5 year maturity and a fixed interest rate) will pay off both $ 98,000 and $ 129,000 according to Bankmonitor’s personal loan calculator. the difference in full repayment is HUF 1.7 million.

For a home loan, because of the higher average loan amount and longer maturity, Bankmonitor’s home loan calculator estimates the difference between the best and the most expensive offer. The monthly repayment of a HUF 10 million home loan with a maturity of 15 years, a 10-year period of interest and a certificate of net income of HUF 300 thousand can be both HUF 71 thousand and HUF 92 thousand, which is almost a difference of HUF 4 million.

6. I have been working at my workplace for more than 3 months, so my trial period has surely expired

Many face only when applying for a loan that although they have been in the same job for 3 months, their trial period has not expired, so they cannot get a loan. You should know that the probationary period is not provided for in the employment contract, so that it cannot be retrospectively stipulated. If the probationary period is included in the contract of employment, but the duration is not fixed, it may in any case not exceed 30 days.

If the employee and the employer initially agreed on a probationary period of less than 3 months, they may be renewed up to a maximum of once, but in any case, their duration shall not exceed 3 months. In the case of a collective agreement, we may also have a 6-month probationary period, which means that the employee cannot take out a personal loan, home loan or baby loan for half a year.

7. I can get a home loan on a non-residential property

It often happens that you start renovating your property before borrowing, disassembling and dismantling your sanitary ware, and breaking up the bathroom. However, at the time of the valuation, the real estate offered as collateral must be residential, otherwise no mortgage can be drawn on it.

8. Not the partner, only the spouse should be involved in a loan as a co-debtor

Many people are unaware that some banks require personal partners to have a personal loan in excess of a certain amount, and that this is always the case for home loans. However, banking practice is very different in this regard. In the case of a home loan, all owners of the property offered as collateral must be listed as co-debtors or mortgages, even if they are otherwise unmarried.

One of the partners in a partnership or spouse may be buying property only for which he or she is the only owner. In such cases, the bank may apply for a property sharing agreement, which clearly shows that the counterparty may under no circumstances claim the property. (The situation is simpler than the Baby Loan, as it can only be claimed by married couples.)

9. A baby loan cannot be 100% self-financing for a home loan

Although baby loans are for free use and do not require real estate collateral, if we require the scheme to purchase a home, 25% of the loan can be considered by law to be real estate and 75% as own funds.

For example, to buy a $ 20 million home, the buyer would take a $ 10 million baby loan and a $ 10 million home loan. The bank lends up to 70 percent of the purchase price, giving a loan of HUF 14 million. In our case, 25% of the mortgage loan and the baby loan are real estate loans, and the total amount of these is HUF 12.5 million. This means that the purchase can be financed from the hedging side without any actual own savings.

10. A 20% own contribution is enough for a home loan

By law, for a home loan taken for the purchase of real estate, the buyer must have at least 20% self-sufficiency, that is, if he buys a $ 50 million house, he must have at least $ 10 million of own funds. Yes, but banks always determine the loan-to-value ratio, so they can easily require up to 30-35% of a claimant’s own funds. There are several reasons for this: in smaller settlements, where there is little sale, it is difficult to determine the exact turnover value of a property, for example, in Budapest, overpricing may be a problem.

11. The real estate is valued by the bank so much as I bought it

Over the past one and a half, two years, domestic real estate prices have become extremely expensive, which sometimes causes them to change hands at unrealistic prices. Banks are therefore cautious about the valuation of real estate, so the bank may even set a lower transaction value than the purchase price. This can be a problem when applying for a loan, as the buyer may not receive the required loan amount.[:hu]

Magyarország:

1. Van olyan hitel, ami nem váltható ki

A Bankmonitor szakértői találkoztak már olyan adóssal, aki úgy gondolta, a hitele nem kiváltható, mert ezt a szerződése kifejezetten tiltja. Ilyen szerződési tiltás azonban nem lehet, minden hitel esetében van lehetőség hitelkiváltásra, legfeljebb annak költségvonzata különbözik bankonként és hiteltípusonként.

Általában a vég- és előtörlesztés költsége a betörlesztett összeg 1-2 százaléka, de például a fogyasztóbarát lakáshitelek lakástakarékból (ltp) minden esetben díjmentesen előtörleszthetők. A személyi kölcsönöknél pedig jogszabály kötelezi a bankokat, hogy évente 200 ezer forint hiteltörlesztést ingyen teljesítsenek, és csak az e fölötti részre számíthatnak fel díjat.

 

2. Végtörlesztéskor a teljes futamidőre ki kell fizetni a hitelkamatokat

Gyakori tévhit, hogy ha valaki idő előtt visszafizeti a hitelét, akkor a teljes futamidőre számított kamatot elkéri tőle a bank. Ez azt jelentené, hogy egy 20 éves futamidőre felvett 10 millió forintos lakáshitel idő előtti visszafizetése a második évben – a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint – 12,5 millió forintba kerülne. (A fennálló tőketartozás + a 20 évre kiszámított kamat.) Ezzel szemben valójában a 2. év végén fennálló tőketartozást, vagyis 9,3 millió forintot, plusz az 1%-os végtörlesztési díjat (93 ezer Ft) kell kifizetni hitelkiváltáskor.

A tévhit abból adódik, hogy a jelenlegi annuitásos hiteleknél a havi törlesztők a kamatperiódusok alatt azonosak, amit úgy lehet elérni, ha kezdetben a törlesztő kamattartalma magasabb, mint a tőketörlesztés. Ahogy pörög a hitel futamideje, úgy csökken a törlesztő kamattartalma, hiszen a fennálló tőketartozás is mind kisebb, ami alapján azt kiszámolják.

3. A fel nem használt hitelkeret olyan, mintha nem is volna

Sokan tartanak fent folyószámla-hitelkeretet védőhálóként, amiből az esetleges nagy összegű váratlan kiadásokat finanszírozhatják. Igen ám, de hitelfelvételkor a meglévő hitelkeret 5%-os aránnyal beleszámít a JTM-be (a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóba), éppen úgy, mintha volna már hitelünk.

Például: egy 500 ezer forintos hitelkeret ez alapján havi 25 ezer forintos havi törlesztőnek felel meg, mégpedig akkor is, ha ebből egyetlen forintot sem használtunk fel. Ez akkor lehet probléma, ha a jövedelem emiatt nem bírja el a szükséges hitelösszeg havi törlesztőjét. Megoldást jelenthet ilyenkor a hitelkeret megszüntetése, így az a továbbiakban már nem befolyásolja a hitelképességet.

4. Már 3 hónapja dolgozom ugyanannál a cégnél, így megvan a hitelfelvételhez szükséges minimális munkaviszony

A hitelfelvétel minimális feltétele a legalább három hónapos folyamatos munkaviszony ugyanazon munkáltatónál. Sokan azt gondolják, hogy ha például január 15-én kezdtek, akkor április 15-én már akár igényelhetik is a személyi kölcsönt vagy a lakáshitelt.

Ez azonban nem így van, ugyanis a munkabért bankszámla kivonattal kell igazolni, mégpedig olyannal, amelyen a teljes havi bér szerepel. A példánkban szereplő igénylőnek eszerint a februári, a márciusi és az áprilisi számlakivonaton szerepel majd teljes fizetés, ez utóbbit pedig május folyamán kaphatja majd meg legkorábban. Így a munkába állás és az igénylés között esetünkben akár 4 hónap is eltelhet

5. A számlavezető bankomtól kapom a legkedvezőbb hitelajánlatot

Ez nagyon gyakori tévhit, hogy az a bank adja számunkra a legkedvezőbb hitelajánlatot, amelyiknél a bankszámlán, más hitelünk, esetleg a lakástakarékunk is van. Ez persze nem kizárt, ám az ajánlatokat mindenképp érdemes összehasonlítani, hiszen egy 5 millió Ft-os személyi kölcsönnek (5 éves futamidő és végig fix kamat mellett) a Bankmonitor személyi kölcsön kalkulátora szerint 98 000 Ft és 129 000 Ft egyaránt lehet a törlesztője, ami teljes visszafizetésben 1,7 millió Ft különbséget jelent.

A lakáshitelnél – a nagyobb átlagos hitelösszeg és a hosszabb futamidő miatt – a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint még nagyobb a legjobb és a legdrágább ajánlat közötti különbség. Egy 10 millió Ft összegű lakáshitel – 15 éves futamidővel, 10 éves kamatperiódussal és 300 ezer Ft nettó jövedelem igazolásával – havi törlesztője 71 ezer Ft és 92 ezer Ft egyaránt lehet, ami a másfél évtized alatt csaknem 4 millió Ft különbséget.

6. 3 hónapnál régebben dolgozom a munkahelyemen, így biztosan lejárt már a próbaidőm

Sokan csak hiteligényléskor szembesülnek azzal, hogy bár 3 hónapja dolgoznak ugyanazon munkahelyen, a próbaidejük még nem járt le, így hitelt sem kaphatnak. A próbaidőről tudni kell, hogy arról nem rendelkeznek a munkaszerződésben, akkor azt utólag már nem lehet kikötni. Amennyiben szerepel a munkaszerződésben a próbaidő, ám annak időtartamát nem határozták meg, akkor minden esetben legfeljebb 30 nap lehet.

Ha a munkavállaló és a munkaadó eredetileg 3 hónapnál rövidebb próbaidőben állapodtak meg, akkor az legfeljebb egyszer meghosszabbítható, ám a hossza ebbe az esetben sem haladhatja meg a 3 hónapot. Kollektív szerződés esetén találkozhatunk 6 hónapos próbaidővel is, ami azt jelenti, hogy a munkavállaló fél évig nem vehet fel személyi kölcsönt, lakáshitelt vagy Babaváró hitelt.

7. Nem lakható ingatlanra is kaphatok lakáshitelt

Sokszor előfordul, hogy már a hitelfelvétel előtt elkezdik felújítani az ingatlant, ki- és leszerelik a szanitereket, szétverik a fürdőszobát. Az értékbecslés pillanatában azonban a fedezetként felajánlott ingatlannak lakhatónak kell lennie, máskülönben nem vehető fel rá jelzáloghitel.

8. Az élettársat nem, csak a házastársat kell bevonni egy hitelbe adóstársként

Sokan nem tudják, hogy egyes bankok személyi kölcsönnél bizonyos összeghatár fölött elvárják, hogy az élettárs is szerepeljen a hitelszerződésben, sőt lakáshitelnél ez minden esetben feltétel. A banki gyakorlat azonban nagyon eltérő ezt illetően. Lakáshitelnél a fedezetként felajánlott ingatlan minden tulajdonosának szerepelnie kell a szerződésben adóstársként vagy jelzálog kötelezettként akkor is, ha egyébként nem házasok.

Előfordulhat, hogy az élettársi kapcsolatban vagy házastársi kapcsolatban állók közül az egyik vásárolna csak magának ingatlant, amiben kizárólag ő szerezne tulajdonjogot. Ilyenkor a bank kérhet vagyonmegosztási szerződést, amiből világosan kiderül, hogy a másik fél semmilyen körülmények között nem tarthat igény az ingatanra. (A Babaváró hitelnél egyszerűbb a helyzet, ugyanis ezt kizárólag házasok igényelhetik meg, mégpedig együttesen.)

9. Babaváró hitel nem lehet 100%-ban önerő egy lakáshitelhez

Babaváró hitel hiába szabad felhasználású, valamint nincs szükség hozzá ingatlanfedezetre, ha lakásvásárlásra igényeljük a konstrukciót, akkor jogszabály alapján a kölcsön 25%-át ingatlantehernek, míg 75%-át önerőnek lehet tekinteni.

Például egy 20 millió forintos lakás megvásárlására a vevő felvenne 10 millió forint babaváró hitelt és 10 millió forint lakáshitelt. A bank a vételárnak maximum a 70 százalékáig hitelez, vagyis 14 millió forint hitelt ad. Esetünkben a lakáshitel, valamint a babaváró hitel 25%-a számít ingatlant terhelő hitelnek, ezek együttes nagysága pedig 12,5 millió forint. Vagyis ezek alapján a vásárlás megfinanszírozható fedezeti oldalról tényleges saját megtakarítás nélkül is.

10. Mindenképp elég a lakáshitelhez a 20% önerő

Jogszabály szerint egy ingatlanvásárláshoz felvett lakáshitelhez minimálisan 20% önerővel kell rendelkeznie a vásárlónak, vagyis, ha megvásárolna egy 50 millió Ft-os házat, akkor legalább 10 millió Ft saját forrással rendelkeznie kell. Igen ám, de a bankok minden esetben egyedileg határozzák meg a hitelezhetőség arányát, vagyis könnyen előfordulhat, hogy akár 30-35%-os önerőt várnak el egy igénylőtől. Ennek több oka is lehet: a kisebb településeken, ahol kevés az adásvétel, ott például nehéz meghatározni egy ingatlan pontos forgalmi értékét, míg például Budapesten a túlárazottság jelenthet gondot.

11. Annyira értékeli az ingatlant a bank, amennyiért megvásároltam

Az elmúlt másfél, két évben rendkívüli mértékben megdrágultak a hazai ingatlanok, ami miatt időnként irreális áron cserélnek gazdát. A bankok emiatt óvatosak az ingatlanok értékbecslését illetően, így akár az is előfordulhat, hogy a bank a vételárnál alacsonyabb forgalmi értéket állapít meg. Ez a hitelfeligénylés során jelenthet problémát, mert a vásárló esetleg nem kapja meg a szükséges hitelösszeget.

Forrás: Index[:]

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.