[:en]

The emergency has also restructured the real estate market: whether it is for residential or business purposes, many tenants are having trouble paying rent. At the same time, the interests and needs of the tenants and the landlords do not necessarily meet.

Is this a case of force majeure? The legislator did not specify with a specific definition or list which circumstances can be considered as force majeure – explained dr. Heinrich Renáta.

This is important because, in this way, it is necessary to consider, on a case-by-case basis, for each contract, whether there is force majeure in the light of the specific facts and circumstances. However, the virus situation itself and the range of measures taken to curb it cannot automatically be considered force majeure.

Exemption from rent

The current Civil Code contains a provision in case the landlord cannot use it for reasons beyond his or her own interest. While this may seem like an easy and quick solution at first glance, it is not so clear and can only be referred to very narrowly.

If the restrictions and measures directly affect the use of the leased property, it makes it impossible to argue for an exemption. However, if the circumstances only indirectly affect the use, the possibility of an exemption is no longer clear.

With a concrete example: if a hairdresser rents a chair in a Pest county salon and the authority orders the complete closure of the business premises, the exemption is justified.

However, if only fewer guests arrive – as not everyone makes use of the option to leave the barber for the purpose of hairdressing – to the hairdresser, thus earning less income, this in itself does not give rise to an exemption from the rent.

The situation is similar for residential properties: simply because a tenant has lost their job and the jobseeker’s allowance has reduced income for them does not result in an exemption, just as a person working in a home office chooses to use a capital rental property instead. he works from his parents’ rural home and holiday home.

Is there a solution?

The key – like so many other cases related to the virus situation – is the agreement with the landlord.

It is very important that in some sectors, landlords cannot be terminated unilaterally by landlords – residential properties are not covered by the ban – so it is obviously in their interest to see the financial benefits of the contract, if not so much. as in the days before the virus.

With this in mind, we are communicating our performance difficulties to the landlord so that an agreement can be reached as soon as possible that can minimize losses for both parties.

[:hu]

A veszélyhelyzet átstrukturálta az ingatlanpiac viszonyait is: akár lakás-, akár üzleti célokat szolgáló helyiségekről van szó, sok bérlő számára okoz gondot a bérleti díj fizetése. A bérlők és a bérbeadók érdekei, igényei ugyanakkor sajnos nem feltétlenül találkoznak.

Vis maior helyzetről van szó? A jogalkotó nem határozta meg konkrét definícióval vagy felsorolással, hogy mely körülmények tekinthetők vis maiornak – fejtette ki dr. Heinrich Renáta.

Ez azért fontos, mert ilyen módon minden egyes szerződés vonatkozásában egyedi mérlegelést igényel annak megítélése, hogy a konkrét tényállás és körülmények figyelembevételével vis maiorról lehet-e szó. Önmagában ugyanakkor maga a vírus helyzet és az annak visszaszorítása érdekében hozott intézkedések köre nem tekinthető automatikusan vis maiornak.

A bérleti díj alóli mentesülés

A hatályos polgári törvénykönyv tartalmaz egy rendelkezést arra az esetre, ha a bérbeadó a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja. Ez ugyan első látásra könnyű és gyors megoldásnak tűnik, de nem annyira egyértelmű, és csak nagyon szűk körben hivatkozható.

Amennyiben ugyanis a korlátozások, intézkedések közvetlenül érintik a bérelt ingatlan használatát, azt ellehetetlenítik, úgy alappal lehet érvelni a mentesülés mellett. Amennyiben a körülmények azonban csak közvetett módon hatnak a használatra, már nem egyértelmű a mentesülés lehetősége.

Konkrét példával: amennyiben egy fodrász egy széket bérel egy Pest megyei szalonban, s a hatóság elrendeli az üzlethelyiség teljes bezárását, a mentesülés megalapozott.

Ha azonban csak kevesebb vendég érkezik – hiszen nem mindenki él a rendelet által biztosított, fodrászati célú lakhelyelhagyási lehetőséggel – az adott fodrászhoz, így kevesebb bevételre tesz szert, ez önmagában nem ad alapot a bérleti díj alóli mentesülésre.

Hasonló a helyzet a lakáscélú ingatlanokat illetően: önmagában azért, mert a bérlő elvesztette munkáját, s az álláskeresési járadék csökkent bevételt jelent számára, nem eredményez mentesülést, ahogyan az sem, ha a home office-ban dolgozó személy úgy dönt, hogy a fővárosi bérlemény helyett szüleinek vidéki otthonából, nyaralójából dolgozik.

Lehet megoldást találni?

A kulcs – a vírushelyzettel kapcsolatos oly sok más esethez hasonlóan is – a megállapodás a bérbeadóval.

Nagyon fontos, hogy egyes ágazatokban az üzleti célú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződéseket a bérbeadók nem szüntethetik meg egyoldalúan – lakás célú ingatlanokra nem vonatkozik a tilalom –, így nyilván az ő érdekük is az, hogy a szerződéses viszonyból anyagi hasznot láthassanak, ha nem is annyit, mint a vírust megelőző időkben.

Erre tekintettel kommunikáljuk teljesítési nehézségeinket a bérbeadó felé, hogy minél hamarabb olyan megállapodás jöjjön létre, mely mindkét fél veszteségeit minimalizálhatja.[:]

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.