[:en]Provisions to stop the spread of the coronavirus pose a major challenge for out-of-home consumer goods stores, such as clothing stores. Although open until 3pm, they are essentially prohibited by the curfew. The question then arises as to whether they are required to pay rent in such a situation.

“The latest government decree on curfew does not force the closure, even partially, of shops that do not sell daily consumer goods. In essence, the stores may formally remain open until 3 pm, but customers are prohibited from visiting such stores at any time of the day, as this is not a valid reason to leave. There are several legal institutions in Hungarian law to enforce the demand to reduce the burden on tenants, however, their applicability in the present situation is questionable, ”dr. Dániel Ódor MRICS, Real Estate Specialist at Taylor Wessing Budapest.

Special rule for rent

The Civil Code has a special rule for leases whereby the lessee is not required to pay rent for the period when he is unable to use the leased property for reasons beyond his control. This raises several questions, first and foremost whether the new rules mean that the tenant cannot use the tenancy.

The law does not make it compulsory to close the business, and the tenant (or his employees) may stay in the property after 3pm, and typically the tenant for other purposes, eg. continue to use the store to store goods. The second question, which according to judicial practice is still unanswered, is what the tenant’s interests are. In any case, we know that the interest is the Civil Code. is not a liability category (that is, it does not depend on whether the event is to blame) but a risk-sharing rule.

Force majeure

Suppose, in the court’s judgment, that special rule does not apply and the tenant still refuses to pay the rent and thereby breaches the contract. This will open the possibility for the other party to unilaterally terminate the contract and claim damages. The injured party (in this case, the lessee) must then prove that the breach was caused by a circumstance beyond its control, could not have been foreseen at the time of the conclusion of the contract and could not have been expected to avoid or eliminate the damage. For example, force majeure events (war, epidemic, insurgency, natural disasters) are outside the scope of control. Force majeure refers to an unforeseeable and irresistible force that cannot be objectively suppressed by human power.

In practice, however, this does not mean that, in view of the national epidemic situation, any debtor could be automatically discharged from any contractual obligation. To be exempt, it must be demonstrated that the outbreak itself (eg a complete lack of manpower due to a virus infection) or a government decision taken in relation to the outbreak (eg compulsory confinement) directly and objectively impedes execution. The adverse economic effects of State restrictions alone are unlikely to provide a sufficient basis for establishing force majeure. This is particularly true with regard to the leasing of business premises, since the law does not make compulsory – even partial – closure, ie it does not directly affect the tenants’ obligation and ability to pay rent.

It is impossible Seat

In addition to the above, there is also the case of the impossibility of terminating the contract. However, the curfew will, in the current state of affairs, be valid for two weeks, so that there are good arguments that, in fact, the many-year lease, but in any case the long-term lease, has not become permanently impossible. Against the backdrop of a two-week limitation, it may well be in the lessee’s own interest not to invoke the impossibility of the contract and the consequent cancellation of the contract, as he would have to look for new business space as the economy recovers.

Common understanding

In such a situation, a temporary reduction or remission of rent would be most favorable to the lessee. The Ptk. Under these terms, there is no automatic demand for a reduction or suspension of rent in the event of a significant adverse change in circumstances. However, this does not preclude the parties from agreeing on a temporary, mutually agreed reduction of the rent.[:hu]A koronavírus járvány terjedésének megállítása érdekében hozott rendelkezések komoly kihívás elé állítják a nem napi fogyasztási cikkeket értékesítő üzleteket – például a ruhaboltokat. Bár 15 óráig nyitva tarthatnak, a kijárási korlátozás értelmében lényegében tiltott a látogatásuk. Felmerül tehát a kérdés, hogy ilyen helyzetben is kötelesek-e bérleti díjat fizetni?

„A legújabb, a kijárási korlátozásról szóló kormányrendelet kényszerítően nem írja elő a napi fogyasztási cikket nem árusító üzletek kötelező bezárását, még részlegesen sem. Lényegében arról van szó, hogy az üzletek formálisan továbbra is nyitva maradhatnak délután 15 óra előtt, a vásárlóknak azonban meg van tiltva, hogy ilyen üzletet látogassanak a nap bármely részében, mivel az nem minősül alapos indoknak a lakhely elhagyására. A bérlők terheinek csökkentésére irányuló igény érvényesítésére a magyar jogban többféle jogintézmény is kínálkozik, ezek alkalmazhatósága ugyanakkor a jelen helyzetben kérdéses” – foglalta össze a kialakult helyzetet dr. Ódor Dániel MRICS, a Taylor Wessing Budapest ingatlanjogi szakértője.

Különös szabály a bérleti díjra

A Ptk.-nak a bérleti szerződésekre vonatkozóan van egy olyan különös szabálya, amelynek értelmében a bérlő nem köteles bérleti díjat fizetni arra az időre, amikor a bérleményt az érdekkörén kívül felmerült okból nem tudja használni. Ennek kapcsán több kérdés is felmerül, első körben az, hogy vajon az új szabályok azt jelentik-e, hogy a bérlő nem tudja használni a bérleményt.

Jogszabály ugyanis nem rendeli el kötelezően az üzlet bezárását, és maga a bérlő (illetve alkalmazottai) tartózkodhatnak a bérlemény területén délután 15 óra után is, továbbá jellemzően a bérlő más célokra, pl. az áru tárolására továbbra is használja az üzletet. A másik – és a bírói gyakorlat szerint eddig megválaszolatlan – kérdés, hogy mi tartozik a bérlő érdekkörébe. Annyit mindenesetre tudunk, hogy az érdekkör a Ptk. értelmében nem felelősségi kategória (vagyis nem attól függ, hogy valamely esemény felróható-e a félnek), hanem kockázatelosztási szabály.

Vis maior

Tegyük fel, hogy a bíróság szerint a fenti különös szabály nem alkalmazható és a bérlő így is megtagadja a bérleti díj megfizetését, ezzel pedig szerződésszegést követ el. Ekkor megnyílik a másik fél előtt a lehetőség, hogy egyoldalúan megszüntesse a szerződést és kártérítést követeljen. A károkozó félnek (ebben az esetben a bérlőnek) ekkor azt kell bizonyítania, hogy a szerződésszegését olyan körülmény okozta, amely az ellenőrzési körén kívül esik, a szerződéskötés időpontjában nem volt előrelátható, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa. Az ellenőrzési körön kívül esnek például a vis maior események (háború, járvány, lázadás, természeti katasztrófák). A vis maior (erőhatalom) alatt olyan előre nem látható és ellenállhatatlan erőt értünk, amely emberi erővel – objektíve – nem hárítható el.

A gyakorlatban azonban ez korántsem jelenti azt, hogy az országos járványhelyzetre tekintettel bármely kötelezett bármely szerződéses kötelezettsége alól automatikusan mentesülhetne. A mentesüléshez azt kell bizonyítani, hogy maga a járvány (pl. vírusfertőzés miatt a munkaerő teljes hiánya) vagy a járványra tekintettel meghozott kormányzati döntés (pl. kötelező zárvatartás) közvetlenül és objektíve akadályozza a teljesítést. Önmagában az állami korlátozások kedvezőtlen gazdasági hatásai valószínűleg nem nyújtanak megfelelő alapot a vis maior megállapítására. Ez különösen igaz az üzlethelyiségek bérlete kapcsán, hiszen jogszabály nem teszi kötelezővé – még a részleges – bezárást sem, vagyis nem érinti közvetlenül a bérlők bérfizetési kötelezettségét és képességét.

Lehetetlenülés

A fentieken kívül szóba jöhetne még a lehetetlenülés esete, amelynél a szerződés megszűnik. A kijárási korlátozás azonban a jelen állás szerint két hétig lesz érvényben, ebből következően elég jó érvek szólnak amellett, hogy valójában a sokszor több évre szóló, de mindenképpen hosszú távú bérleti szerződések teljesítése nem vált véglegesen lehetetlenné. A kéthetes korlátozás fényében az is könnyen előfordulhat, hogy magának a bérlőnek sem áll érdekében a szerződés lehetetlenülésére, és ebből következő megszűnésére hivatkozni, hiszen akkor a gazdaság élénkülése esetén új üzlethelyiség után kellene néznie.

Közös megegyezés

Ilyen helyzetben a bérlőnek a bérleti díj átmeneti csökkentése vagy elengedése lenne a legkedvezőbb. A Ptk. alapján a körülmények jelentős, kedvezőtlen megváltozása esetén automatikusan nem keletkezik igény a bérleti díjak csökkentésére vagy fizetésének felfüggesztésére. Ez azonban nem zárja ki azt, hogy a felek megállapodjanak a bérleti díj átmeneti, kölcsönös megegyezésen alapuló csökkentésében.

 

piacesprofit / portfolio[:]

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük